编者按：“中国崛起顶峰论”、“定时炸弹论”、中国将“陷入日本式衰退”的讨论风起云涌。尽管如此，中国顶住压力提出“高质量发展”就是硬道理，坚持走科技创新引领的转型之路。

国际上，大国竞争成为影响全球经济的重要变量，中国经济的转型之路，充满地缘政治的惊心动魄；国内，正处在中国经济开始摒弃照搬西方经济学，探究中国经济发展内生逻辑的阶段，中国的转型之路，又是在不同学术流派的思想交锋中进行的。

中国经济奇迹结束了吗？在防风险的大背景之下，房地产怎么办？中国会陷入地方债务危机吗？中国市场对外资吸引力下降了吗？西方对华脱钩断链，中国世界贸易大国地位不保？人民币兑美元汇率在“东升西降”和“去美元化”背景下，为什么还在贬值？……

2024年，我们究竟如何正确看清中国经济转型趋势，观察者网推出《问诊2024中国经济》专题，邀请中国顶级经济学家，犀利发问、严谨讨论，驳斥海外媒体上各种中国顶峰论、崩溃论观点，廓清百年未有之大变局下中央的长远战略布局，以及舆论界流行看法对中国经济走势可能存在的种种认识误区，助力中国经济健康运行。

【文/观察者网专栏作者 赵燕菁】

积极信号

看空中国经济，唱衰房地产已经成为当下国内外舆论乃至学界“时尚”。国际组织和评级机构都在争先恐后地下调对中国经济的展望和评级，原因之一就是房地产问题。

但过去一直扮演房地产“吹哨者”角色的我，反而看到了房地产乃至中国经济恢复的积极信号。这个积极的信号，就是2023年8月25日国常会审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》。

原因很简单，此次房地产超调，既不是结构性原因，也不是外部原因，而是房地产短期政策不适应经济已经从高速度转向高质量所致。换句话说，中国房地产这辆车没问题，路没问题，而是提档换速的操作出了问题。只要调整到正确的模式，房地产就可以继续平稳前行，甚至可以走得更远。

看标题，《指导意见》似乎针对的只是保障房，但仔细阅读下面这些内容后就会发现，这一政策的重大意义在于开启了中国房地产的双轨制：一是“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”；二是“让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展”。简单讲，就是让“商品归商品，保障归保障”。

可以说，这个《指导意见》就是对7月24日政治局会议的具体化，也是近年来房地产领域出台的最有含金量的政策。一旦中国房地产补上保障房这一轨，房地产就可以从原来的独轮驱动变为双轮驱动，跳出以往“涨压跌救”的政策循环，无论对行业的稳定还是对经济的拉动，都会显著提升。

当然，开对了药还不意味着就能治好病，如果剂量不够，低估了这一政策的战略意义，错过最佳治疗窗口，这一政策依然可能落空。因此，2024年最要紧的工作，就是加快中央政策的落地，尽快恢复市场对房地产的信心。

2023年11月19日，江苏海安高新区城南花苑5期保障性住房项目正在加紧施工。@视觉中国

百亿房产存量 是一片蓝海

要想解决市场信心不足，首先要澄清对房地产形势判断的误区。

现在有一种流行的认识，就是随着城市化的完成，中国人均增量住房需求已经见顶，增量空间已经很小，即使没有打压房地产政策，市场早晚也会收缩。且不说中国人均居住水平相对发达国家还有巨大差距，房地产在结构和空间上都存在被抑制的质量空间。

在结构上，中央此次提出的“改善性住房需求”就存在巨大缺口，由于长期的政策抑制，很多这方面需求转变为巨大的海外房地产需求；在空间上，虽然城乡间人口转移趋缓，但城市间人口转移依然旺盛，在三四线城市供给过剩的同时，一、二线城市依然有大量没有稳定住房的人口。

房地产不能只看增量。巨大的增量只不过是城市化起飞阶段特定的现象，常态下的房地产更主要的是存量。改革开放以来，中国形成了人类历史上空前规模的存量不动产，对于如何管理如此庞大的不动产，我们几乎完全没有经验。

根据七普数据，中国城镇人口9亿，城镇住房存量高达333亿平方米。其中，1990年以前的房屋占8.7%，29亿平方米；2000年以前的房屋占27.5%，到2030年房龄超30年的房屋总量将高达92亿平方米。巨大的存量使得即使微小的更新，都意味着巨大的需求。

和任何产品一样，房地产从完成的那一刻起，升级需求也就随之而生。手机如此、汽车如此、电脑也是如此。几天前我在一次会上遇到倪虹部长，说起他提出的“像汽车一样生产住宅”的设想，我认为这是对房地产认识的一个重要突破。现代建筑技术使我们完全有可能像更新家具、电器一样更新不动产。作为几乎所有消费的平台，住房升级带来的需求将会远超手机、汽车，没有任何消费品可以企及。

因此，未来的房地产不会因增量消失而终结，而是会在巨大存量基础上再生。二级市场变得比一级市场更重要，城市更新变得比新区开发更重要。巨大的存量意味着房地产一旦进入存量时代，必将是一片新的蓝海，资管将成为房地产的核心业务，发现存量资产的价值将重塑房地产业内在逻辑。因此，认为新房需求的减少就是房地产末日的担心完全没有必要。

救房产是为了保住中国最主要的财富

很多人不理解为什么重启中国经济必须要救房地产。对中国经济而言，存量不动产不仅意味着巨大的消费富矿，同时也贮存了中国最主要的财富。过去二十年，中国中产阶级之所以现象级“涌现”，主要是因为房地产为核心的家庭财产扩张。

彭博经济估计，房价每下跌5%，房地产财富就会蒸发19万亿元人民币。彭博社经济学家Eric Zhu警告说：“这可能只是未来几年更多财富损失的开始。除非出现大牛市，否则金融财富的小幅增长不太可能抵消房地产财富的损失。”

不仅是家庭部门，中国地方政府、企业、家庭最核心的资产都是不动产。如果说发达国家财富很大程度体现在股票等形态的资本上，救经济先要救股市，那么中国的财富主要都体现在房地产上，因为市场交易中的不动产价格会给所有存量不动产定价，所以中国经济要恢复增长就一定要救房地产。

需要强调指出的是，救房地产的目的不是要卖更多的房，卖更多的地，而是要恢复房地产作为资产的流动性。因此，应该将不动产价格的恢复作为比房地产规模恢复更重要的政策目标。

当前房地产无序溃退的一个主要原因，就是政策执行部门将“房住不炒”错误解读为“打压房价”，房地产供给规模完全失控。打压房价帮助无房者购房的初衷是好的，但却打击了中国核心资本的流动性。

实践也证明了我之前的预测，打压房价不仅无助于无房者购房，反而借金融系统将风险传导到所有市场主体（政府、企业、家庭），使得全社会收入同步下降造成消费全面降级。

因此，明年房地产的一个工作核心，就是必须尽快恢复不动产的商品属性。只有不动产价格回升，存量资产的价值才能恢复，金融系统才能拥有高流动的抵押品，债务问题才能解锁。